Définition
|
La valeur vénale équivaut au prix de
vente que l'on peut réaliser à la date déterminante
dans des conditions normales et non pas dans des conditions
inhabituelles ou en fonction de relations personnelles.
|
Généralités
En
principe, la valeur vénale dépend surtout de la valeur
réelle et de la valeur de rendement. L'importance respective
de ces deux valeurs varie énormément selon la situation
du marché immobilier à la date
déterminante.
L'estimation de la valeur vénale telle qu'elle est
définie ci-dessus a donc toujours pour but de refléter au
plus près possible de la réalité la situation d'un
immeuble déterminé sur le marché immobilier
à une date et
dans un contexte précis et de fixer la valeur vénale par
rapport au marché.
Le
caractère hétérogène du marché est une
autre composante essentielle, puisque presque aucun immeuble n'est
identique à un autre. C'est en
particulier durant les périodes de transition - entre les
moments où l'offre se fait rare et les prix élevés
et les moments où l'offre est surabondante et les prix bas -
que l'impact de la diversité des marchés partiels et de
l'évolution économique régionale se fait sentir sur
les prix des immeubles.
Pour
l'essentiel, le marché peut être réparti en trois
marchés partiels, celui des objets de rendement, celui du
terrain bâti et celui des objets ayant une valeur réelle
et comparables à des biens de
consommation.
Pour
savoir si un objet à estimer se
définit par sa valeur de rendement ou sa valeur réelle,
il faut se fonder sur la situation prévalant sur le
marché immobilier à la date
déterminante et cette classification dépend
étroitement de la conjoncture, qui elle-même varie d'une
région àl'autre.
Objets de rendement
Du
point de vue de l'acheteur, le rendement potentiel d'un immeuble de
rendement est normalement essentiel. La valeur vénale des
objets de rendement se fonde donc généralement en
priorité sur la valeur de rendement et accessoirement sur la
valeur réelle.
Font
principalement partie du marché partiel des objets de
rendement, les immeubles suivants:
- les
immeubles locatifs,
- les
immeubles commerciaux,
- les
immeubles artisanaux,
- les
immeubles de l'hôtellerie et de la restauration.
Pour
les objets de rendement, il convient de déterminer les
rendements bruts à des fins de
contrôle.
Objets analogues
à des biens de consommation
Pour
ce genre d'immeubles, ce sont avant tout les motivations
subjectives des acheteurs qui comptent. Il s'agit par exemple de
l'utilisation de l'immeuble par son propriétaire (par exemple
pour les petites entreprises), du rachat, des perspectives
économiques (augmentation de la valeur ou du chiffre
d'affaires, allégement fiscal, prestige, etc.).
En
général, la valeur vénale de ce genre d'objets
comparables à des biens de consommation dépend surtout de
la valeur réelle, la valeur de rendement étant
secondaire.
Font
principalement partie du marché partiel des objets comparables
à des biens de consommation pour lesquels la valeur
réelle est primordiale les immeubles suivants:
- maisons
individuelles, maisons de week-end ou de vacances,
- petits
bâtiments artisanaux destinés à l'usage
personnel,
- anciennes
fermes de petites taille (objets ayant cessé d'être
utilisées à des fins agricoles),
- logements
et logements de vacances en propriété par étages,
bâtiments historiques impropres au rendement en tant qu'objets
de rendement, comme les châteaux, les résidences,
etc.
Détermination de la valeur
vénale
Immeubles non bâtis
En
tant que valeur absolue du terrain, la valeur vénale
peut être déterminée en recourant
aux
deux méthodes suivantes:
- la
parité avec le prix d'achat
- la
comparaison des prix d'objets semblables.
On
peut aussi calculer la valeur du terrain selon les méthodes
auxiliaires suivantes:
-
méthode des classes de situation (valeur relative du
terrain)
- calcul
rétroactif à partir de la valeur de
rendement
- calcul
rétroactif à partir des prix de
vente
- calcul
à partir du
rendement
Immeubles bâtis: valeur vénale composée de
la valeur réelle et de la valeur de rendement
L'estimateur peut déterminer la valeur vénale des
immeubles bâtis en pondérant la valeur réelle et la
valeur de rendement au moyen de la méthode décrite
ci-après. Selon cette méthode, l'estimateur pondère
habituellement toujours la valeur réelle une fois et la valeur
de rendement par un coefficient (m):
Valeur
vénale = valeur réelle + (m x valeur de
rendement)
1 + m
Les
facteurs de pondération varient en fonction du genre de
l'objet.
La
classification de l'objet à estimer dans les objets
évalués selon leur valeur de rendement ou les objets
évalués selon leur valeur réelle dépend
essentiellement du genre de l'objet.
En
outre, il faut se fonder sur la situation prévalant sur le
marché immobilier à la date déterminante et cette
classification dépend étroitement de la conjoncture, qui
elle-même varie d'une région à l'autre.
En
l'occurrence les aspects suivants ont une importance :
- Situation
économique générale
- Situation
économique locale
-
Fluctuations générales du marché
- Grandeur
de l'objet
-
Situation
-
Possibilité de location
