3.2.8.3 Valeur de rendement d'un bien immobilier Tâche achevée
Définition graphic
La valeur de rendement d'un immeuble est sa valeur locative annuelle capitalisée et équivaut à la valeur actuelle d'une rente perpétuelle. Elle se calcule en divisant par le taux de capitalisation la valeur locative annuelle multipliée par 100.
Généralités
Lorsque la valeur de rendement est calculée comme expliqué dans la définition ci-dessus, les rendements locatifs annuels bruts sont directement capitalisés sans déduction préalable des frais d'administration. Le taux de capitalisation se compose du taux d'intérêt du capital investi et d'une majoration pour les frais d'administration usuels, mais hors les charges décomptées séparément.
Les immeubles dont la valeur locative et les frais d'investissement et d'administration sont identiques ont le même taux de capitalisation, donc la même valeur de rendement, même si leur situation, la croissance potentielle de leur valeur ou leur négociabilité sur le marché sont différents. La valeur de rendement est donc une valeur mathématique qui n'est pas modifiée par des valeurs subjectives.
Les diverses modalités de financement, les bases de calcul différentes pour les immeubles habités par leur propriétaire, la gestion personnelle et les autres éléments liés au propriétaire et non pas à l'objet d'immeuble n'ont aucune influence sur le taux de capitalisation: ces éléments ont par contre un impact sur les rendements bruts, à ne pas confondre avec le taux de capitalisation.
La valeur de rendement se calcule comme suit :
                                       Valeur de rendement = valeur locative annuelle x 100
                                                                              taux de capitalisation
La valeur de rendement calculée de la sorte est toujours acquise lorsque le rendement est garanti par des travaux d'entretien et de rénovation continus, ce qui est généralement le cas de la plupart des immeubles.
Mais si on peut prévoir qu'un immeuble n'ayant plus qu'une durée de vie restante très courte ne produira des rendements plus qu'à court terme, donc que son rendement n'est plus durable, la valeur de rendement calculée selon les explications ci-dessus - c'est-à-dire dans l'optique d'une rente perpétuelle - peut fausser les résultats du calcul de la valeur vénale. Dans de tels cas, la méthode de la valeur actuelle donne de meilleurs résultats (à ce sujet, voir en particulier les explications dans le point «Valeur commerciale (vénale)»).
Frais d'exploitation
Frais généraux taux oscillant entre 0,1 et 0,5%
Les frais généraux sont des frais à la charge du propriétaire qui découlent de l'utilisation de l'immeuble, mais qui ne peuvent pas être imputés au locataire.
Les frais généraux comprennent :
  • les taxes publiques périodiques (impôts fonciers, taxes de périmètre, etc.), à l'exclusion des impôts ordinaires,
  • les assurances choses et responsabilité civile,
  • les frais généraux d'électricité, les frais d'entretien périodique des ascenseurs et des machines à laver, les extincteurs, etc.
Frais d'entretien taux oscillant entre 0,2 et 2,2%
Les frais d'entretien dépendent du genre de construction, de son utilisation, de son âge, de son état et d'autres critères.
Les frais d'entretien comprennent :
  • les réparations,
  • le remplacement d'installations défectueuses et irréparables, par exemple les chaudières,
  • la réfection de parties de constructions usées, par exemple les peintures et les revêtements de sol.
Frais de gérance taux oscillant entre 0,1 et 0,3%
Les frais de gérance comprennent notamment les honoraires de l'administrateur de l'immeuble, qui varient de 4 à 7% du loyer budgéter selon le genre et l'utilisation de l'immeuble, ainsi que le volume des travaux de gérance, et les frais d'encaissement.
Risques sur le loyer taux oscillant entre 0,0 et 0,4%
Ce risque correspond à la diminution du rendement engendrée par l'impossibilité d'encaisser le loyer ou par l'inoccupation des locaux. Il englobe aussi les frais de poursuite légale, de résiliation du bail à loyer et d'évacuation des lieux.
Ce risque dépend du taux de vacance local moyen et usuel, du niveau relatif des loyers, ainsi que des conditions économiques et démographiques.
Il faut en tout cas éviter de tenir compte des mêmes circonstances plusieurs fois. Par exemple, si l'on ajoute lors du calcul une majoration pour risques sur le loyer, on ne peut pas en plus tenir compte d'une réduction temporaire de l'utilisation à cause de locaux non loués.
Amortissements / provisions taux oscillant entre 0,2 et 1,0%
A la différence du terrain à bâtir qui ne s'use pas, les bâtiments perdent de la valeur. Il est possible de prolonger considérablement la durée de vie d'une construction en la modernisant et en l'entretenant régulièrement. Il ne faut pas non plus négliger le fait qu'une construction peut se démoder. Les amortissements servent à constituer, au moyen de provisions régulières, un fond avec lequel seront financées les rénovations qui doivent être faites à grands intervalles.
Définitions
Le loyer est le rendement effectivement réalisé
La valeur locative est le rendement que l'on estime pouvoir réaliser durablement.
La valeur locative annuelle comprend :
  • les recettes brutes annuelles estimées de la totalité de l'immeuble. Par recettes brutes, on entend les revenus annuels durablement réalisables (rendement brut/rendement locatif brut) avant déduction des frais d'entretien et d'administration, des intérêts, des amortissements et des impôts. Les charges locatives de chauffage et d'eau chaude, d'ascenseur et de conciergerie notamment ne peuvent pas être englobées dans le rendement brut;
  • le montant annuel que le propriétaire foncier devrait débourser pour louer des immeubles, biens-fonds et parties de biens-fonds identiques à ceux qu'il habite ou le montant qu'il obtiendrait s'ils les louait à des tiers;
  • le montant qui pourrait être obtenu sur le marché pour la de location pendant une année des immeubles, biens-fonds et parties de biens-fonds non loués.
La valeur locative ne comprend pas:
les charges qui sont facturées séparément au locataire. En l'occurrence, il faut se référer aux articles 253 à 304 du Code des obligations et à ses dispositions légales en matière de location et d'affermage. Il faut tenir compte du montant des frais éventuellement imputables par le biais de majorations lors de la détermination du taux de capitalisation;
  • les versements effectués pour l'utilisation de mobilier.
Valeur locative de locaux d'habitation
Le niveau local des loyers est calculé à partir des loyers des logements loués dans des immeubles locatifs. Comme ce sont les logements de trois à quatre pièces qui sont le plus souvent loués, la norme générale se fonde sur ce genre de logements.
Les constructions incorporées et les installations supplémentaires, par exemple les saunas et les piscines, qui ne sont pas comprises dans la valeur de base locale doivent être ajoutées dans l'évaluation.
Valeur locative de locaux commerciaux et artisanaux
  • situation du commerce à l'intérieur de la localité et de la zone d'attraction commerciale
  • situation par rapport à des commerces qui attirent la clientèle (par exemple, centre commercial)
  • état de la construction (gros oeuvre ou aménagement). Normalement, les constructions incorporées sont installées par les exploitants, raison pour laquelle elles ne sont pas comprises dans le rendement locatif.
  • charge au sol maximale et hauteur des pièces
  • infrastructure
Le rendement locatif (souvent appelé aussi rendement locatif brut) équivaut au rendement usuel sur le marché immobilier, hors les charges décomptées séparément.
Le taux de capitalisation est le pourcentage avec lequel la valeur de rendement est calculée à partir de la valeur locative. Le niveau du taux de capitalisation est essentiellement déterminé à partir des deux éléments suivants :
- les intérêts du capital
- les frais d'exploitation
Le taux d'intérêt du capital correspond au taux d'intérêt hypothécaire propre à l'objet qui est appliqué par la banque de référence déterminante du lieu de situation de la chose. Ce taux varie donc en fonction de l'objet et ne dépend pas des possibilités financières individuelles des propriétaires.