Définition 
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La valeur de rendement d'un immeuble est sa
valeur locative annuelle capitalisée et équivaut à
la valeur actuelle d'une rente perpétuelle. Elle se calcule en
divisant par le taux de capitalisation la valeur locative annuelle
multipliée par 100.
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Généralités
Lorsque la valeur de rendement est calculée comme
expliqué dans la définition ci-dessus, les rendements
locatifs annuels bruts sont directement capitalisés sans
déduction préalable des frais d'administration. Le taux
de capitalisation se compose du taux d'intérêt du capital
investi et d'une majoration pour les frais d'administration usuels,
mais hors les charges décomptées
séparément.
Les
immeubles dont la valeur locative et les frais d'investissement et
d'administration sont identiques ont le même taux de
capitalisation, donc la même valeur de rendement, même si
leur situation, la croissance potentielle de leur valeur ou leur
négociabilité sur le marché sont différents. La
valeur de rendement est donc une valeur mathématique qui n'est
pas modifiée par des valeurs subjectives.
Les
diverses modalités de financement, les bases de calcul
différentes pour les immeubles habités par leur
propriétaire, la gestion personnelle et les autres
éléments liés au propriétaire et non pas à
l'objet d'immeuble n'ont aucune influence sur le taux de
capitalisation: ces éléments ont par contre un impact sur
les rendements bruts, à ne pas confondre avec le taux de
capitalisation.
La
valeur de rendement se calcule comme suit :
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Valeur de rendement = valeur locative annuelle x 100
taux de capitalisation
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La
valeur de rendement calculée de la sorte est toujours acquise
lorsque le rendement est garanti par des travaux d'entretien et de
rénovation continus, ce qui est généralement le cas
de la plupart des immeubles.
Mais
si on peut prévoir qu'un immeuble n'ayant plus qu'une
durée de vie restante très courte ne produira des
rendements plus qu'à court terme, donc que son rendement n'est
plus durable, la valeur de rendement calculée selon les
explications ci-dessus - c'est-à-dire dans l'optique d'une
rente perpétuelle - peut fausser les résultats du calcul
de la valeur vénale. Dans de tels cas, la méthode de la
valeur actuelle donne de meilleurs résultats (à ce sujet,
voir en particulier les explications dans le point «Valeur
commerciale (vénale)»).
Frais d'exploitation
Frais généraux taux oscillant entre 0,1 et
0,5%
Les
frais généraux sont des frais à la charge du
propriétaire qui découlent de l'utilisation de
l'immeuble, mais qui ne peuvent pas être imputés au
locataire.
Les
frais généraux comprennent :
- les taxes
publiques périodiques (impôts fonciers, taxes de
périmètre, etc.), à l'exclusion des impôts
ordinaires,
- les
assurances choses et responsabilité civile,
- les frais
généraux d'électricité, les frais d'entretien
périodique des ascenseurs et des machines à laver, les
extincteurs, etc.
Frais d'entretien taux oscillant entre 0,2 et
2,2%
Les
frais d'entretien dépendent du genre de construction, de son
utilisation, de son âge, de son état et d'autres
critères.
Les
frais d'entretien comprennent :
- les
réparations,
- le
remplacement d'installations défectueuses et
irréparables, par exemple les chaudières,
- la
réfection de parties de constructions usées, par exemple
les peintures et les revêtements de sol.
Frais de gérance taux oscillant entre 0,1 et
0,3%
Les
frais de gérance comprennent notamment les honoraires de
l'administrateur de l'immeuble, qui varient de 4 à 7% du loyer
budgéter selon le genre et l'utilisation de l'immeuble, ainsi
que le volume des travaux de gérance, et les frais
d'encaissement.
Risques sur le loyer taux oscillant entre 0,0 et
0,4%
Ce
risque correspond à la diminution du rendement engendrée
par l'impossibilité d'encaisser le loyer ou par l'inoccupation
des locaux. Il englobe aussi les frais de poursuite légale, de
résiliation du bail à loyer et d'évacuation des
lieux.
Ce
risque dépend du taux de vacance local moyen et usuel, du
niveau relatif des loyers, ainsi que des conditions
économiques et démographiques.
Il
faut en tout cas éviter de tenir compte des mêmes
circonstances plusieurs fois. Par exemple, si l'on ajoute lors du
calcul une majoration pour risques sur le loyer, on ne peut pas en
plus tenir compte d'une réduction temporaire de l'utilisation
à cause de locaux non loués.
Amortissements / provisions taux oscillant entre 0,2 et
1,0%
A la
différence du terrain à bâtir qui ne s'use pas, les
bâtiments perdent de la valeur. Il est possible de prolonger
considérablement la durée de vie d'une construction en la
modernisant et en l'entretenant régulièrement. Il ne faut
pas non plus négliger le fait qu'une construction peut se
démoder. Les amortissements servent à constituer, au
moyen de provisions régulières, un fond avec lequel
seront financées les rénovations qui doivent être
faites à grands intervalles.
Définitions
Le
loyer est le rendement effectivement
réalisé
La
valeur locative est le rendement que l'on estime pouvoir
réaliser durablement.
La
valeur locative annuelle comprend :
- les
recettes brutes annuelles estimées de la totalité de
l'immeuble. Par recettes brutes, on entend les revenus annuels
durablement réalisables (rendement brut/rendement locatif
brut) avant déduction des frais d'entretien et
d'administration, des intérêts, des amortissements et des
impôts. Les charges locatives de chauffage et d'eau chaude,
d'ascenseur et de conciergerie notamment ne peuvent pas être
englobées dans le rendement brut;
- le
montant annuel que le propriétaire foncier devrait
débourser pour louer des immeubles, biens-fonds et parties de
biens-fonds identiques à ceux qu'il habite ou le montant qu'il
obtiendrait s'ils les louait à des tiers;
- le
montant qui pourrait être obtenu sur le marché pour la de
location pendant une année des immeubles, biens-fonds et
parties de biens-fonds non loués.
La
valeur locative ne comprend pas:
les
charges qui sont facturées séparément au locataire.
En l'occurrence, il faut se référer aux articles 253
à 304 du Code des obligations et à ses dispositions
légales en matière de location et d'affermage. Il faut
tenir compte du montant des frais éventuellement imputables
par le biais de majorations lors de la détermination du taux
de capitalisation;
- les
versements effectués pour l'utilisation de mobilier.
Valeur locative de locaux d'habitation
Le
niveau local des loyers est calculé à partir des loyers
des logements loués dans des immeubles locatifs. Comme ce sont
les logements de trois à quatre pièces qui
sont le plus souvent loués, la norme générale se
fonde sur ce genre de logements.
Les
constructions incorporées et les installations
supplémentaires, par exemple les saunas et les piscines, qui
ne sont pas comprises dans la valeur de base locale doivent
être ajoutées dans l'évaluation.
Valeur locative de locaux commerciaux et
artisanaux
- situation
du commerce à
l'intérieur de la localité et de la zone d'attraction
commerciale
- situation
par rapport à
des commerces qui attirent la clientèle (par exemple, centre
commercial)
- état
de la construction (gros oeuvre ou aménagement). Normalement,
les constructions incorporées sont installées par les
exploitants, raison pour laquelle elles ne sont pas comprises dans
le rendement locatif.
- charge au
sol maximale et hauteur des pièces
-
infrastructure
Le
rendement locatif (souvent appelé aussi rendement locatif
brut) équivaut au rendement usuel sur le marché
immobilier, hors les charges décomptées
séparément.
Le
taux de capitalisation est le pourcentage avec lequel la valeur
de rendement est calculée à
partir de la valeur locative. Le niveau du taux de capitalisation
est essentiellement déterminé à
partir des deux éléments suivants :
- les
intérêts du capital
- les
frais d'exploitation
Le
taux d'intérêt du capital correspond au taux
d'intérêt hypothécaire propre à l'objet qui est
appliqué par la banque de référence
déterminante du lieu de situation de la chose. Ce taux varie
donc en fonction de l'objet et ne dépend pas des
possibilités financières individuelles des
propriétaires.
