Définition 
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La valeur réelle se compose de la valeur
actuelle de tous les bâtiments érigés sur un
immeuble, du coût des aménagements extérieurs, des
frais secondaires de construction, ainsi que de la valeur du
terrain.
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Le
terme «valeur intrinsèque», usuel dans
l'évaluation des entreprises, sera parfois utilisé ici en
lieu est place du terme «valeur
réelle».
Généralités
La
valeur réelle d'un objet à estimer peut être
déterminée dans presque tous les cas. Exception faite de
la valeur du terrain, cette valeur réelle n'est guère
influencée par les conditions du marché
immobilier.
Les biens-fonds sont toutefois
évalués sur la base de leur valeur réelle ou de leur
valeur de rendement en fonction des conditions du marché
immobilier, de leur genre et de leur situation.
Le
calcul de la valeur réelle est donc un élément
essentiel d'une expertise sérieuse de la valeur
vénale.
Même pour les objets dont la valeur vénale
dépend essentiellement de la valeur de rendement, compte tenu
de la situation du marché à la date déterminante
pour l'évaluation, la valeur réelle est importante. La
qualité et la solidité des matériaux de
construction, le soin apporté à leur construction, la
flexibilité de la structure du bâtiment et
l'évolution future des constructions, qui sont des composantes
du calcul de la valeur réelle, sont décisifs pour
l'obtention d'un rendement constant et donc pour l'exactitude de la
valeur vénale déterminée par un
professionnel.
Les
valeurs et impenses énumérées ci-après,
présentées d'après le Code des frais de construction
(CFC), servent à déterminer la valeur réelle d'un
bien-fonds:
0
Terrain
Valeur
du terrain, y compris les impenses nécessaires à
l'acquisition d'un terrain viabilisé.
1
Travaux préparatoires
La
valeur du terrain englobée dans la valeur réelle est la
valeur du terrain viabilisé et constructible. Les frais
engagés dans ce but sont donc déjà compris dans la
valeur du terrain et on ne peut pas en tenir compte une seconde
fois dans les calculs.
2
Bâtiment
Bâtiments et bâtiments secondaires (sur ou sous le
terrain).
3
Equipements d'exploitation
Installations fixes répondant à une fonction
particulière du bâtiment.
4
Aménagements extérieurs
Jardins, conduites et canalisations, voies de circulation et
aménagements similaires effectués dans les limites de la
parcelle.
5
Frais secondaires
Frais
qui ne sont pas liés aux travaux de construction mêmes,
comme les taxes, le coût du financement, les
intérêts sur les crédits de construction, les frais
de première mise en location ou les frais de vente, ainsi que
des frais similaires.
