Remarque : «dispositions paritaires romandes et règles et usages locatifs du Canton de Vaud» (ci-après: RULV )

La première version des règles et usages locatifs du canton de Vaud (RULV) a été adoptée en 1970 par

• l'Association vaudoise des locataires (AVLOCA);

• la Chambre vaudoise immobilière (CVI);

• la Société vaudoise des régisseurs (SVR).

Ce texte comprenait à la fois des règles qui étaient une codification de l'usage local et des usages commerciaux. Concrètement, les RULV étaient un mélange d'usages mis en place petit à petit au cours du temps et de règles que les partenaires au contrat de bail avaient l'habitude d'utiliser dans leurs relations.

Avant 1970, les Règles et usages étaient établis par les seules associations de bailleurs, la Chambre vaudoise immobilière et la Société vaudoise des régisseurs. 1970 a marqué l'avènement des premiers RULV paritaires. Ce changement est dû au fait que les associations de locataires ne se sont constituées qu'à partir de la fin des années 60.

Déjà au début des années 80, il est apparu qu'un certain nombre de dispositions avaient un caractère désuet, par exemple "il est interdit de scier et de fendre du bois à l'intérieur de l'immeuble". Les différents partenaires ont donc entamé des négociations, lesquelles ont échoué après trois ans de travaux.

En 1990, l'entrée en vigueur du droit du bail a accentué les défauts des RULV de 1970. Ils souffraient notamment d'un caractère désuet, mais aussi d'un certain manque de cohérence avec le nouveau droit du bail. Dans ces circonstances, de nouvelles négociations ont été entreprises, sous la houlette du Service du logement du canton de Vaud.

1990 a marqué aussi l'avènement de nouvelles dispositions, les dispositions paritaires romandes, concernant le droit matrimonial et l'application du nouveau droit du bail. Nous nous sommes ainsi trouvés face à une multitude de textes paritaires et de dispositions générales d'autre nature.

Il est apparu évident, au début des négociations, qu'il fallait simplifier le maniement et la compréhension de ces textes en intégrant dans un seul texte paritaire toutes les dispositions d'application du contrat de bail sur lesquelles les parties pouvaient se mettre d'accord.

La dernière mouture des RULV, objet du présent document, a été finalisée en avril 1998. La signature définitive a eu lieu le 24 novembre 1998. Précisons encore qu'à aucun moment les parties n'ont voulu conclure un contrat de bail paritaire complet qui définirait également la durée du bail, ses renouvellements ou la manière de fixer les loyers. 1\ en résulte que subsistera à l'avenir une formule de bail à remplir, des dispositions générales établies par le bailleur (qu'elles soient type ou rédigées complètement) et les RULV.

L'article 34 septies de la Constitution fédérale prévoit, déjà depuis 1972, que la Confédération peut édicter des prescriptions concernant la déclaration de force obligatoire générale des contrats-cadres. Les associations romandes de propriétaires, comme de locataires, ont demandé à plusieurs reprises au Conseil fédéral d'élaborer une loi dans ce sens. Finalement, le Parlement fédéral a adopté le 23 juin 1995 la loi fédérale sur les contrats-cadres de baux à loyer et leur déclaration de force obligatoire générale. La loi fédérale est entrée en vigueur le 1er mars 1996.

Le contenu du contrat-cadre est déterminé par les associations qui le concluent. Elles ont donc la liberté de définir ce qu'elles veulent y inclure, dans la mesure où il y a une entente entre les associations. Ce contrat doit être fait par écrit.

La déclaration de force obligatoire générale est une décision administrative selon laquelle un contrat-cadre ou une partie de contrat-cadre est déclaré applicable à tous les rapports de bail qui existent déjà ou seront conclus sur un certain territoire. Après la signature de ce contrat- cadre, les parties doivent demander cette force obligatoire.

La procédure, qui passe par le Canton et qui doit ensuite être approuvée par la Confédération, respectivement l'Office fédéral du logement, a duré trois ans. La force obligatoire a été obtenue avec effet au 1er décembre 2001.

La déclaration de force obligatoire a pour conséquence que:

• Les nouveaux RULV s'appliquent à tous les baux (baux d'habitations ou de locaux commerciaux) signés dans le canton, peu importe la date à laquelle ils ont été conclus. Toute disposition d'un contrat individuel de bail contraire au contrat-cadre ayant force obligatoire générale est nulle. Elle est alors remplacée par la disposition correspondante du contrat- cadre. La seule exception à cette règle est le cas où le bail prévoit une disposition plus favorable pour les locataires que celle du contrat-cadre (par exemple, l'art. 9 lettre k des RULV prévoit que le locataire doit détartrer régulièrement les bouilleurs individuels et prendre ces frais à sa charge; si le bail prévoit que le bailleur assume ces frais, cette clause est tout à fait valable).

• Si le bail ne prévoit aucune clause relative à un point traité dans le contrat-cadre, les dispositions du contrat-cadre s'appliquent.

En résumé, depuis que les RULV ont obtenu la force obligatoire (1 er décembre 2001), ils ont la même valeur qu'une disposition du Code des obligations semi-impérative. Il n'est alors possible d'y déroger qu'en faveur du locataire.

Selon l'arrêté du Conseil d'Etat du 8 octobre 2001 (voir annexe 1), la force obligatoire est octroyée aux RULV avec les réserves suivantes:

• l'article 8 n'est pas déclaré de force obligatoire ;

• les articles 22, 26, 28 à 30 et 35 sont déclarés de force obligatoire à l'exception des logements ayant fait l'objet de mesures d'encouragement des pouvoirs publics et dont le loyer est soumis au contrôle d'une autorité;

• dans l'application du contrat-cadre à des coopératives, leur but et leurs dispositions statutaires sont à respecter.

La force obligatoire n'a, comme durée de validité, que la durée du contrat-cadre. En l'occurrence, les parties à la signature des RULV ont convenu qu'il allait durer depuis la date de la force obligatoire jusqu'au 30 juin 2002 et qu'il se renouvelait automatiquement pour une nouvelle période de six ans. Ces dates ont été choisies afin de calquer la durée sur celle du contrat-cadre romand qui a été complètement intégré aux dispositions des RULV.

RULV Tout ou partie des articles W 1, 2, 5, 6, 7, 22, 24, 25, 26, 27, 33, 34, 35 et 37 ont été établis paritairement entre la FRI, l'USPI et l'ASLOCA- FEDERATION ROMANDE et constituent les Dispositions paritaires romandes. Les autres articles ont été établis paritairement entre l'ASLOCA-Vaud, la CVI, la SVR et l'USV et constituent les Règles et usages locatifs du canton de Vaud.

Les dispositions du contrat-cadre romand ont été intégrées dans un document intitulé "Dispositions paritaires romandes et règles et usages locatifs du canton de Vaud".

Par simplification, ce document comprenant 39 articles sera abrégé RULV dans la suite de cet exposé.

Le préambule met l'accent sur le fait que certains articles reprennent, en totalité ou en partie, les dispositions paritaires romandes qui ont été négociées au niveau romand. Les autres articles sont particuliers au canton de Vaud et ont été négociés au niveau cantonal.

Suite à la conclusion d'un contrat de bail, certaines obligations doivent être respectées tant par le bailleur que par le locataire.

a) Etat des lieux d'entrée

Art. 256 et 256 a CO / 1 RULV

Code des obligations Art. 256 "1. Le bailleur est tenu de délivrer la chose à la date convenue, (. ..)."

L'objet loué est remis au locataire lors de l'état des lieux d'entrée. La chose louée est considérée comme délivrée lorsque le bailleur tient les clés à disposition du locataire, à la date convenue.

Code des obligations Art. 256 a CO "1. Si un procès-verbal a été établi lors de la restitution de la chose à la fin du bail précédent, le bailleur doit, sur demande, présenter ce document au nouveau locataire lors de la délivrance de la chose. 2. De même, le locataire peut exiger que le montant fixé dans le contrat de bail précédent lui soit communiqué. "

Le bailleur n'a pas l'obligation de présenter spontanément au locataire entrant l'état des lieux de sortie du locataire précédent. Le locataire doit le demander s'il veut en disposer. La loi permet ainsi au locataire de comparer l'état des lieux de sortie de son prédécesseur et son état des lieux d'entrée et de vérifier si des travaux ont été entrepris dans l'intervalle, travaux justifiant par exemple une hausse de loyer.

RULV Art. 1 • Etat des lieux d'entrée A l'entrée du locataire, un état des lieux, comprenant également l'inventaire et l'état des accessoires, est dressé en deux exemplaires, en présence des deux parties qui le signent sur place; un exemplaire est immédiatement remis à chacune d'elles. L'état des lieux est établi si possible dans les locaux vides. Il fait partie intégrante du bail. En règle générale l'état des lieux s'effectue en présence de l'ancien et du nouveau locataire. Si le locataire ne se présente pas à l'état des lieux, le bailleur l'établit seul et le lui communique. Le locataire doit, dès réception du document et dans les plus brefs délais, signaler au bailleur les défauts non constatés; à défaut, l'état des lieux est admis. A la demande du locataire, le bailleur lui remet une copie de l'état des lieux de sortie du précédent locataire. Le bailleur doit informer le locataire des défauts dont il a connaissance.

Cette disposition complète utilement la législation fédérale (art. 256 et 256 a CO), particulièrement laconique au sujet de l'établissement de l'état des lieux d'entrée.

Code des obligations Art. 257 e "1. Si le locataire d'habitations ou de locaux commerciaux fournit des sûretés en espèces ou sous forme de papiers-valeurs, le bailleur doit les déposer auprès d'une banque, sur un compte d'épargne ou de dépôt au nom du locataire. 2. Lorsqu'il s'agit de baux d'habitations, le bailleur ne peut exiger des sûretés dont le montant dépasse trois mois de loyer. 3. La banque ne peut restituer les sûretés qu'avec l'accord des deux parties ou sur la base d'un commandement de payer non frappé d'opposition ou d'un jugement exécutoire. Si, dans l'année qui suit la fin du bail, le bailleur n'a fait valoir aucune prétention contre le locataire dans le cadre d'une procédure judiciaire ou d'une poursuite pour dettes ou d'une faillite, celui-ci peut exiger de la banque la restitution des sûretés. 4. Les cantons peuvent édicter des dispositions complémentaires."

L'art. 257e s'applique uniquement aux baux d'habitations et de locaux commerciaux.

Les sûretés ne peuvent être exigées que si le contrat les prévoit et en fixe le montant. Exiger des sûretés en cours de bail constitue une modification unilatérale du contrat, nécessitant l'utilisation d'une formule officielle de nouvelles prétentions.

Les sûretés doivent être constituées:

Le dépôt peut s'opérer des deux manières suivantes:

Dans les deux cas, il faut prendre garde à certains éléments:

Si le locataire ne fournit pas les sûretés auxquelles il est contractuellement astreint, le bailleur peut:

RULV Art. 2 - Sûretés (art. 257e CO) Si une garantie financière est exigée par le bailleur, elle ne doit pas dépasser trois mois de loyer net, sauf exception pour les locaux commerciaux. Elle doit être fournie dans les trente jours qui suivent la signature du contrat, mais au plus tard à l'entrée du locataire dans les locaux. Si le bailleur reçoit une garantie, il doit la déposer dans les dix jours sur un livret établi au nom du locataire auprès d'une banque du lieu de situation de l'immeuble. De même, si le locataire constitue lui-même la garantie, il doit le faire sous la même forme. Elle garantit l'exécution des obligations du locataire envers le bailleur découlant du présent bail, ou de la possession, au-delà du bail, de la chose louée. Le locataire ne peut opposer la compensation avec la garantie qu'il a fournie pour toutes dettes à l'égard du bailleur, échues en cours de bail ou à son départ. Le retrait de tout ou partie des sommes ou valeurs déposées à titre de garantie ne peut être effectué que sous la double signature du bailleur et du locataire ou en vertu d'une décision judiciaire. A défaut d'une action judiciaire intentée dans le délai d'une année à compter de la date où le locataire a libéré les locaux faisant l'objet de la garantie, celle-                                     ci est de plein droit débloquée et le locataire ou son mandataire est autorisé à reprendre possession des fonds.

L'article 2 RULV reprend ou complète utilement le libellé de l'article 257 e CO.

Notons, par exemple, que la garantie doit être fournie au plus tard à l'entrée du locataire dans les locaux.

Au niveau de la libération des sûretés, l'article 2 RULV déroge à l'article 257 e CO en ce sens qu'il ne prévoit que deux cas d'application:

L'article 2 RULV supprime ainsi la faculté d'obtenir la libération d'une garantie sur la base d'un commandement de payer non frappé d'opposition. L'article 257 e CO qui prévoit quand à lui cette possibilité ne trouve donc plus application sur ce point précis sur l'ensemble du territoire vaudois.

Pour conserver ses droits, le bailleur doit avoir intenté une action judiciaire dans le délai d'une année dès la libération des locaux. Le fait de faire valoir ses droits dans le cadre d'une procédure pour dettes ou d'une faillite (art. 257 e CO) dans le délai d'une année, n'empêche pas le locataire de reprendre possession des fonds. Ceci résulte de l'application de l'article 2 RULV qui, rappelons-le, déroge de façon obligatoire à l'article 257 e CO depuis le 1er décembre 2001.

Code des obligations Art. 257 CO "Le loyer est la rémunération due par le locataire au bailleur pour la cession de l'usage de la chose."

Le versement du loyer est une caractéristique essentielle du bail. Pour que le bailleur puisse exiger le loyer, il suffit qu'il ait délivré la chose louée au locataire.

Le loyer doit être distingué des frais accessoires dus pour des prestations fournies par le bailleur en rapport avec l'usage de la chose (cf. chapitre 3).

RULV Art. 3 - Paiement du premier loyer Le premier terme de loyer doit être payé à l'entrée du locataire dans les locaux.

Le principe est, comme nous le verrons plus loin, celui du paiement du loyer par mois d'avance, ce que confirme l'article 3 RULV.

RULV Art. 5 - Assurances Le bailleur et le locataire sont tenus de contracter une assurance couvrant la responsabilité civile qu'ils assument du fait du bail.

Cette obligation de contracter une assurance RC incombe tant au bailleur qu'au locataire, ce dernier pouvant être amené à prouver une telle souscription auprès de l'assurance de son choix.

Il est à noter que le CO est muet sur l'obligation de contracter une telle assurance.

Code des obligations Art. 257 9 "1. Le locataire doit signaler au bailleur les défauts auxquels il n'est pas tenu de remédier lui-même. 2. Le locataire répond du dommage résultant de l'omission d'aviser le bailleur."

L'obligation d'aviser le bailleur d'un défaut fait partie du devoir de surveillance que le locataire assume dès la réception de la chose et qui découle lui-même de son devoir de diligence. Cette obligation a pour but premier de permettre au bailleur - qui doit entretenir la chose en bon état - de disposer des informations nécessaires lui permettant de remédier au défaut.

L'obligation d'aviser le bailleur se rapporte "au défaut auquel le locataire n'est pas tenu de remédier lui-même". Le locataire doit signaler tout défaut de la chose louée, qu'il soit matériel ou immatériel, initial ou subséquent. A cet égard, les auxiliaires - comme le concierge ou le gérant de l'immeuble - sont assimilés au bailleur.

L'avis de défaut n'est soumis à aucune exigence formelle. Il suffit au locataire de s'adresser oralement au bailleur, au concierge ou au gérant de l'immeuble. Le locataire n'est lié par aucun délai. Cependant, l'information doit arriver assez tôt pour pouvoir empêcher que les dégâts ne surviennent ou ne s'aggravent. Le locataire qui omet de signaler des défauts, à la délivrance de la chose ou immédiatement après, encourt des conséquences juridiques importantes. Il résultera en effet de ce silence la présomption que la chose a été reçue dans un état approprié à l'usage prévu, soit sans défaut. Le locataire qui omet d'aviser le bailleur ou qui ne le fait pas à temps s'expose à devoir des dommages-intérêts (art. 257 g al. 2 CO).

La réception par le bailleur de l'avis de défaut peut constituer le point de départ d'une réduction de loyer (art. 259 d CO).

Dans certains cas extrêmes, la violation répétée par le locataire de son devoir d'information du bailleur pourrait justifier une résiliation extraordinaire du contrat de bail ou sens de l'article 257 f al. 3 CO.

RULV Art. 24 - Défauts de la chose louée (art. 256, 257 9 et 259 CO) Le locataire doit signaler sans retard au bailleur les défauts auxquels il n'est pas tenu de remédier lui-même. Le locataire répond du dommage résultant de l'omission d'aviser le bailleur. Le bailleur est tenu d'entretenir la chose dans un état approprié à l'usage pour lequel elle a été louée, à l'exception des menus travaux de nettoyage ou de réparations indispensables à l'entretien normal de la chose louée et qui incombent au locataire.

Code des obligations Art. 257 h al. 1 "Le locataire doit tolérer les travaux destinés à remédier aux défauts de la chose ainsi qu'à réparer ou prévenir des dommages. "

Le bailleur doit entretenir la chose dans un état approprié à l'usage prévu. Il est donc tenu de prévenir les défauts ou de les réparer ainsi que d'éliminer les détériorations consécutives à l'usage conforme au contrat.

Le locataire n'est tenu de supporter que les travaux nécessaires. Le devoir de tolérance concerne aussi les travaux qui servent à prévenir des dommages. Le bailleur dispose ainsi q'une certaine liberté pour choisir les travaux préventifs qu'il faut entreprendre ainsi que la date de leur exécution.

Code des obligations Art. 257 h al. 2 "Le locataire doit autoriser le bailleur à inspecter la chose dans la mesure où cet examen est nécessaire à l'entretien, à la vente ou à une location ultérieure".

Afin de sauvegarder son droit de propriété et d'exercer son obligation d'entretien, le bailleur doit pouvoir examiner régulièrement les locaux loués. Le locataire doit donc tolérer ces visites dans la mesure où elles sont nécessaires à l'entretien des locaux. Le bailleur doit limiter ses inspections en cas de besoin d'entretien ou en cas de vente ou de nouvelle location.

Le droit de visite des locaux appartient au bailleur ou à ses représentants (gérant, concierge,entrepreneur). Le locataire n'a pas l'obligation d'assister personnellement à ces visites; il peut se faire représenter ou laisser les clés chez le concierge.

Code des obligations Art. 257 h al. 3 "Le bailleur doit annoncer à temps au locataire les travaux et les inspections et tenir compte, lors de leur accomplissement, des intérêts de celui-ci; les prétentions éventuelles du locataire en réduction du loyer (art. 259 d CO) et en dommages-intérêts (art. 259 e CO) sont réservées."

Le bailleur doit annoncer à temps les travaux au locataire. Dans cette annonce, le bailleur informera le locataire de la date à laquelle les travaux débuteront, de leur planning, ainsi que du nom des entreprises mandatées. La prise en considération des intérêts du locataire enjoint au bailleur d'avoir le plus d'égards possibles dans la façon dont il mène les travaux, aussi bien quant au choix du moment qu'à l'ampleur du dérangement. Le remplacement de fenêtres défectueuses ne sera ainsi, dans la mesure du possible, pas effectué en hiver.

RULV Art. 27 - Inspection et visite de la chose (art. 257h CO) Le locataire doit autoriser le bailleur à inspecter la chose dans la mesure où cet examen est nécessaire à l'entretien, à la vente ou à une location ultérieure. Lorsque le bailleur visite ou fait visiter les locaux en vue de la relocation, il peut le faire en principe sur rendez-vous. Sauf cas urgent, lorsque le propriétaire doit visiter ou faire visiter les locaux loués, il donne un préavis de 5 jours au locataire et il tient compte des intérêts de celui-ci. Ce délai est ramené à vingt-quatre heures en cas de restitution anticipée. Ces visites peuvent avoir lieu tous les jours, sauf les dimanches et jours fériés.

Le préavis de cinq jours donné au locataire en vue de la visite des locaux constitue une précision d'importance par rapport à l'article 257 h al. 3 CO.

Code des obligations Art. 259 "Le locataire doit, conformément à l'usage local, remédier à ses frais aux défauts qui peuvent être éliminés par les menus travaux de nettoyage ou de réparation indispensables à l'entretien normal de la chose".

Cette obligation n'incombe au locataire qu'en cours de bail ou lors de la restitution des locaux. Au début du bail, le locataire peut exiger que le bailleur prenne également en charge les menus travaux (art. 258 al. 3 litt. b CO).

Le devoir du locataire de veiller à la propreté de la chose qui lui a été confiée pour son usage exclusif découle de son obligation de diligence. Le locataire doit utiliser les locaux de telle sorte que rien ne laisse à désirer sur le plan de l'hygiène. Les réparations constituent également de menus travaux à la charge du locataire lorsqu'elles sont de peu d'importance; tel est le cas de réparations que le locataire peut effectuer lui-même ou qui ne l'exposent qu'à peu de frais. Le locataire ne doit réparer la chose que si sa peine ou ses frais restent raisonnables, soit dans une fourchette comprise entre Fr. 50.- et Fr. 100.- par fois.

Une clause obligeant le locataire à payer une franchise, quelle que soit l'importance de la réparation serait illicite, même si le montant prévu ne dépasse pas la somme nécessaire à une petite réparation.

RULV Art. 9 - Obligations du locataire Le locataire est tenu d'user de la chose louée avec tout le soin nécessaire. Il est chargé de procéder à ses frais aux travaux de nettoyage. Sous réserve de l'usure normale, il prend à sa charge la réparation des dégâts qu'il a causés et les menus travaux d'entretien et de réparation. Il se charge notamment de : a) poser et enlever les fenêtres doubles; b) remplacer les vitres brisées ou endommagées; c) entretenir les sols et les boiseries. Les dégâts causés par les talons aiguilles ou la pose d'une moquette, par exemple, sont considérés comme des dégâts engageant la responsabilité du locataire; d) remplacer les prises endommagées; e) remplacer les sangles usées aux volets à rouleaux et aux stores; f) graisser les serrures, gonds, fiches de portes, fenêtres, volets, armatures de tente, etc; g) entretenir les installations sanitaires, appareils ménagers, fiches et cordons électriques, etc; h) déboucher les écoulements jusqu'à la conduite principale, nettoyer et déboucher les écoulements de balcons et terrasses; i) faire ramoner régulièrement les cheminées de salon et leurs canaux de fumée; j) aérer régulièrement les locaux loués; k) détartrer régulièrement les bouilleurs individuels. Après vaine mise en demeure, le bailleur peut les faire détartrer aux frais du locataire négligent; 1) remplacer les brise-jets, les flexibles et les fusibles; m) remplacer les joints usés des robinets. Pour diminuer les frais d'intervention, le bailleur peut les faire changer dans tout l'immeuble et les facturer aux locataires s'ils sont usés; n) remplacer le filtre de ventilation interchangeable; o) enlever la neige ou la glace sur les balcons, terrasses et tablettes de fenêtres ainsi que sur les trottoirs devant les locaux commerciaux du rez-de-chaussée, dans la mesure où cela constitue un danger pour des tiers ou pour l'immeuble, ou si des dispositions réglementaires l'exigent. p) Par ailleurs, la confection et pose de plaques d'adresses des sonnettes et boîtes aux lettres, etc., sont à la charge du locataire. Si le bailleur impose un modèle standard pour tout l'immeuble, le locataire peut les faire exécuter chez l'artisan de son choix.

Les différents points évoqués à l'article 9 RULV ne constituent pas une liste exhaustive. Il s'agit d'exemples de menues réparations devant être faites par et aux frais du locataire.

Code des obligations Art. 260 "Le bailleur n'a le droit de rénover ou de modifier la chose que si les travaux peuvent raisonnablement être imposés au locataire et que le bail n'a pas été résilié. "

Les travaux doivent pouvoir être raisonnablement exigés. La réalisation de cette première condition s'apprécie concrètement en effectuant une pesée des intérêts en présence: l'utilité des travaux, le désagrément causé au locataire, l'influence des travaux sur le loyer, 'ampleur et l'urgence des travaux sont autant de critères à prendre en considération.

La condition de non-résiliation du contrat de bail est compréhensible. On ne peut en effet exiger d'un locataire qu'il subisse des travaux dont il ne bénéficiera pas et qui sont exécutés en vue d'une nouvelle location.

Lorsque les travaux de rénovation ou de modification restreignent l'usage pour lequel la chose a été louée, le locataire peut prétendre à une réduction de son loyer calculée sur la durée de la restriction (par exemple, privation d'ascenseur, salle de bains ou cuisine inutilisable).

La loi évoque également la possibilité pour le locataire de demander des dommages intérêts.

En revanche, ne s'agissant pas d'un défaut de la chose louée, le locataire ne peut pas consigner son loyer au sens de l'article 259 g CO.

RULV Art. 26 - Travaux effectués par le bailleur (art. 260 CO) Le bailleur n'a le droit de rénover la chose que si les travaux peuvent raisonnablement être imposés au locataire et que le bail n'a pas été résilié. Lorsque le bailleur veut rénover la chose, il doit en aviser le locataire suffisamment à l'avance et aussitôt que possible, sauf cas urgent, et lui donner l'occasion de donner son avis et/ou de solliciter des renseignements complémentaires.

Code des obligations Art. 260 a "1. Le locataire n'a le droit de rénover ou de modifier la chose qu'avec le consentement écrit du bailleur. 2. Lorsque le bailleur a donné son consentement, il ne peut exiger la remise en état de la chose que s'il n'a été convenu par écrit. 3. Si, à la fin du bail, la chose présente une plus-value considérable résultant de la rénovation ou de la modification acceptée par le bailleur, le locataire peut exiger une indemnité pour cette plus-value; sont réservées les conventions écrites prévoyant des indemnités plus élevées."

Le locataire doit impérativement obtenir l'accord écrit du bailleur. Celui-ci devra mentionner:

ainsi que, cas échéant:

L'accord du bailleur peut ressortir des clauses contractuelles convenues à la conclusion du bail, résulter d'une convention séparée ou découler d'une lettre claire et dûment signée. Un consentement donné en termes généraux pour tous travaux de rénovation et de modification utiles entraînera inévitablement des difficultés et sera interprété en défaveur du bailleur.

Si cela a été convenu par écrit, le locataire peut prétendre à une indemnité de la part du bailleur, quelle que soit l'ampleur des travaux exécutés. Il est souhaitable que la convention précise les modalités de l'indemnisation. En règle générale, il s'agira d'un montant dégressif, correspondant au coût effectif des travaux moins un pourcentage de vétusté par année d'occupation des locaux.

En l'absence de convention, le locataire ne peut prétendre à une indemnité à la fin du bail que lorsque trois conditions cumulatives sont remplies:

Le montant des travaux investi n'a en soi pas d'importance; seule compte la plus-value au moment de la restitution. Par plus-value, on entend en règle générale le coût non encore amorti des travaux effectués. Dans certains cas toutefois, il est difficile de calculer un amortissement car l'avantage résultant des travaux est acquis au bailleur de manière quasi définitive.

Seuls les travaux utiles au propriétaire peuvent être considérés comme apportant une plus- value.

Enfin, selon un arrêt du 17 mars 1998, le Tribunal fédéral a considéré que l'article 260 a al. 3 CO était une règle de droit dispositif et que le locataire pouvait valablement renoncer à l'avance à toute indemnité.

RULV Art. 21 - Autorisations nécessaires L'autorisation préalable et écrite du bailleur, et le cas échéant des autorités compétentes, est nécessaire pour: a) la pose d'enseigne (écriteaux, affiches, panneaux publicitaires, etc.); b) l'installation de machines ou d'appareils électriques dans les caves, galetas, dépendances, etc.; c) le ponçage ou l'imprégnation des parquets; d) la pose d'antennes extérieures (radio, TV, etc.); e) l'exercice d'activités artisanales ou industrielles, l'enseignement de la musique, du chant, de la danse, de la culture physique, etc., dans les locaux d'habitation; cette activité ne devra en aucun cas porter préjudice aux autres locataires, au voisinage ou à l'immeuble lui-même; f) l'installation de machines à laver dans les locaux loués. Sur demande du locataire, le bailleur motive les raisons d'un éventuel refus et, cas échéant, le retrait d'une autorisation.

RULV Art. 25 - Travaux effectués par le locataire (art. 260a CO) Lorsque le locataire veut rénover ou modifier la chose louée, il doit demander préalablement le consentement écrit du bailleur en lui soumettant les plans et projets de transformations. Le bailleur doit se déterminer dans les trente jours. Le bailleur peut requérir la présentation d'une garantie pour le paiement des travaux prévus. Les modifications, améliorations ou réparations ne doivent pas compromettre la sécurité, la salubrité, l'esthétique ou la valeur du bâtiment. Elles doivent en outre être en accord avec les prescriptions réglementaires ou administratives officielles.

Le délai dans lequel le bailleur doit se déterminer constitue une précision importante. La requête d'une garantie pour les travaux permet d'éviter, en cas de non-paiement des travaux commandés, le dépôt d'une hypothèque légale des artisans et entrepreneurs.

Code des obligations Art. 257 f "1. Le locataire est tenu d'user de la chose avec le soin nécessaire. 2. S'il s'agit d'un immeuble, il est tenu d'avoir pour les personnes habitant la maison et les voisins les égards qui leur sont dus. (. ..) 3. Lorsque le maintien du bail est devenu insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la maison par ce que le locataire, nonobstant une protestation écrite du bailleur, persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d'égards envers les voisins, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitations et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois."

Le non-respect par le locataire de son devoir de diligence et d'égards envers les voisins peut engendrer, le cas échéant, une procédure de résiliation du contrat de bail anticipée, au sens de l'alinéa 3 ci-dessus.

RULV Art. 10 - Vie dans l'immeuble Dans l'usage de la chose louée, le locataire est tenu d'avoir pour les personnes occupant l'immeuble les égards qui leur sont dus. Il évite tous actes troublant le bon voisinage ou choquant les us et coutumes de l'endroit. Pour rendre la vie entre cohabitants plus agréable et préserver l'état de l'immeuble, le locataire : a) évite les bruits excessifs qui peuvent incommoder les voisins; il respecte leur repos de 22 heures à 7 heures; b) maintient libre le passage dans les cages d'escaliers, paliers, corridors et abords de l'immeuble et n'y entrepose pas des objets, sauf avec l'accord écrit du bailleur; c) ne nuit pas au bon aspect de l'immeuble et des locaux communs, notamment en collant des affiches ou autres publicités dans les couloirs ou sur les boîtes aux lettres; d) ne garnit pas ses balcons et fenêtres de plantes qui incommodent les autres locataires, détériorent la façade ou risquent de provoquer des accidents; e) n'entrepose pas des objets dangereux, ni n'effectue des travaux dangereux, contraires à l'usage convenu; f) nettoie les salissures anormales et répare les dégâts faits à l'extérieur des locaux loués par lui-même, sa famille, ses fournisseurs, ses invités ou ses animaux; g) s'abstient de secouer tapis, balais et brosses dans les escaliers et paliers, aux fenêtres et hors des balcons; h) ne jette rien par les fenêtres ou balcons, en particulier de la nourriture pour les animaux (pigeons, mouettes, etc.). Art. 11 - Absence du locataire En cas d'absence, le locataire prendra toutes dispositions utiles pour éviter que ne se produisent par sa faute ou sa négligence, dans les locaux loués ou dans une partie de l'immeuble, des dégâts (notamment gel, fuite d'eau ou de gaz, incendie, explosion, obstruction des canaux, chutes d'objets placés sur les fenêtres ou balcons, etc.). Si l'accès aux locaux loués est indispensable à la sécurité de l'immeuble ou de ses occupants, le propriétaire est autorisé à y pénétrer. En pareil cas, le locataire doit être avisé au plus tôt. Art. 12 - Jardin, terrasse, trottoirs Le locataire entretient à ses frais le jardin et la terrasse dont il a la jouissance exclusive. Il ne peut ériger une construction quelconque sans l'accord du bailleur. Il respecte les dispositions légales. La taille des arbres est à la charge du bailleur. Le locataire veille à la propreté des trottoirs devant les locaux commerciaux du rez-de-chaussée. Art. 13 - Grillades Les grillades sur les balcons et dans les jardins sont admises pour autant qu'elles ne dérangent pas les autres habitants de l'immeuble et des immeubles voisins ou qu'elles ne provoquent pas de dégâts à l'immeuble. Art. 14 - Déchets Le locataire dépose les déchets triés aux endroits prévus par le bailleur ou par la commune. Il se conforme aux instructions qui lui sont données à ce sujet. Art. 15 - Animaux La détention de chiens, chats ou autres animaux est tolérée, à condition qu'ils ne gênent pas les autres locataires ou qu'ils ne provoquent ni dégâts, ni salissures à l'immeuble ou à ses abords. Art. 16 - Parasites Le locataire signale au bailleur l'apparition de parasites ou rongeurs. Le bailleur prend toutes dispositions pour leur extermination. Il en assume les frais dans la mesure où le locataire n'est pas fautif. Le locataire ne peut s'opposer à la désinfection des locaux loués lorsqu'elle est dans l'intérêt général de l'immeuble. Art. 17 - Ascenseur Sauf convention contraire, l'ascenseur est réservé aux transports de personnes. Les détériorations causées par tout autre usage sont à la charge du fautif. Les enfants qui usent de ce mode de transport le font sous la responsabilité des parents. Art. 18 - Lessives L'installation d'une machine à laver le linge et à sécher dans les locaux loués ne peut se faire qu'avec l'accord préalable écrit du bailleur. En cas de refus, ce dernier en donne les motifs. Sauf accord contraire, le locataire ne peut étendre du linge dans son appartement. Sous réserve du premier alinéa ci-dessus, il ne peut faire dans son appartement que des petites lessives. Pour le surplus, il utilise la buanderie et l'étendage aux jours fixés, dans la mesure du possible une fois tous les quinze jours. Il doit se conformer au règlement affiché. L'énergie consommée par tous les appareils, l'entretien, l'amortissement usuel ainsi que l'eau utilisée sont à la charge des consommateurs. Art. 20 - Nettoyage de l'immeuble S'il n'y a pas de service de conciergerie, les locataires sont tenus de nettoyer soigneusement et régulièrement les allées, escaliers, paliers, cours, corridors et dépendances communes et de pourvoir à l'évacuation des déchets, notamment ménagers. Toute clause contractuelle dérogeant aux dispositions ci-dessus, en défaveur des locataires, serait considérée comme nulle par les tribunaux.

RULV Art. 23 - Protection civile Pour le cas où sa cave ou une autre dépendance se trouve dans un abri de protection civile, le locataire accepte les modifications de l'objet en question selon les directives de la protection civile.

Code des obligations Art. 257 c "Le locataire doit payer le loyer et, le cas échéant, les frais accessoires, à la fin de chaque mois, mais au plus tard à l'expiration du bail, sauf convention ou usage local contraires."

RULV Art. 7 - Paiement du loyer (art. 257c CO) Le loyer, les acomptes de chauffage et de frais accessoires sont payables par mois d'avance au domicile du bailleur ou à son compte postal ou bancaire. Lorsque le locataire est en retard de plus de dix jours dans le paiement d'une mensualité et qu'il a fait l'objet d'une vaine mise en demeure écrite, le bailleur peut exiger que le loyer, acomptes de chauffage et de frais accessoires soient acquittés trimestriellement à l'avance, dès le mois suivant l'échéance du délai fixé dans la mise en demeure.

Le paiement par mois d'avance constitue désormais la règle, qu'il s'agisse d'un bail d'habitation ou d'un bail commercial. Toute clause contraire (par exemple: "par trimestre d'avance") ne peut dès lors plus être imposée.

Prêtez toutefois attention à la procédure (art. 7 al. 2 RULV) permettant, en cours de bail, d'obtenir un paiement par trimestre d'avance.

Code des obligations Art. 257 a "1. Les frais accessoires sont dus pour les prestations foumies par le bailleur ou un tiers en rapport avec l'usage de la chose. 2. Ils ne sont à la charge du locataire que si cela a été convenu spécialement." Art. 257 b "1. Pour les habitations et les locaux commerciaux, on entend par frais accessoires les dépenses effectives du bailleur pour des prestations en rapport avec l'usage de la chose, telles que frais de chauffage, d'eau chaude et autres frais d'exploitation, ainsi que les contributions publiques qui résultent de l'utilisation de la chose. 2. Le bailleur doit, à la demande du locataire, lui permettre de consulter les pièces justificatives. "

Selon l'art. 256b CO, le bailleur supporte les contributions publiques et les charges qui grèvent la chose louée. Les parties peuvent toutefois déroger à cette règle et prévoir que certains frais accessoires sont à la charge du locataire.

Les frais accessoires rémunèrent les prestations du bailleur ou d'un tiers, en rapport avec l'usage de la chose louée, et qui ne sont pas couvertes par le loyer.

Peuvent notamment entrer en ligne de compte:

En revanche, les dépenses que le bailleur fait pour l'entretien de la chose, comme les réparations ou le remplacement des parties usées de la chose, ne sont pas des frais accessoires et ne peuvent être demandées en plus du loyer, puisque le loyer est la rémunération globale de la délivrance et du maintien de la chose en l'état.

Les frais accessoires ne peuvent être mis à la charge du locataire que si le contrat le prévoit expressément. Dans le cas contraire, ils sont réputés compris dans le loyer.

Le bail doit être suffisamment explicite afin que le locataire sache ce qui lui sera demandé à titre de prestations accessoires. Dans certains cas, la convention peut résulter des circonstances. Ce sera par exemple le cas si la buanderie de l'immeuble comprend une machine à laver avec compteur; ce système indique en effet clairement que le locataire devra supporter ces frais.

Le montant des frais accessoires doit correspondre au coût effectif. Le bailleur ne saurait retirer un quelconque bénéfice de la perception de tels frais; il est ainsi tenu de ristourner au locataire les rabais de gros consentis par les fournisseurs de combustible.

Si les frais accessoires sont calculés à forfait, toute hausse doit être notifiée sur formule officielle, conformément à l'art. 269d al. 3 CO. Le locataire pourra alors contester cette hausse devant la Commission de conciliation, puis devant le Tribunal des baux.

Si le bailleur désire introduire le paiement séparé des frais accessoires, précédemment compris dans le loyer, il doit le faire au moyen d'une formule de nouvelles prétentions. Cette même formule devra être utilisée lors de l'introduction de nouveaux frais accessoires ou de l'adoption du système de l'acompte provisionnel en lieu et place du système du forfait.

Sur la formule officielle doivent être désignés précisément les différents postes de frais accessoires que le bailleur veut mettre séparément à la charge des locataires. Le bailleur devra de plus motiver l'introduction de nouvelles prétentions. Il faut que la motivation permette au locataire de comprendre le pourquoi de l'instauration du système et de se prononcer ainsi sur l'opportunité d'une éventuelle contestation.

RULV Art. 4 - Compteurs Le locataire requiert à ses frais la pose du compteur de gaz si nécessaire et le relevé des compteurs existants (gaz, électricité). Il paie sa consommation propre d'électricité et de gaz ainsi que les taxes et locations qui s'y rapportent. Art. 19 - Installation du téléréseau En cas d'installation du téléréseau dans l'immeuble, le locataire accepte, sans réduction de loyer pour la suppression de l'antenne collective, la pose des lignes et prises nécessaires, pour autant que les 3/4 au moins des détenteurs de baux concernés le souhaitent (un bail équivaut à une voix). La redevance pour le téléréseau est à la charge du locataire, sauf s'il ne souhaite pas être raccordé. Celui-ci la paie mensuellement au propriétaire lorsque c'est ce dernier qui est tenu de la verser à la société créancière. Le propriétaire transmettra au locataire copie de la facture en cas d'augmentation. Si, dans la même proportion qu'à l'alinéa 1, les locataires d'un immeuble le demandent, le propriétaire doit raccorder l'immeuble au téléréseau pour autant que le quartier soit équipé et que les frais en résultant ne soient pas excessifs, ou à un autre système de réception semblable. Art. 28 - Taxes publiques Le bail précise quelles sont les taxes à la charge du locataire. Art. 29 - Frais accessoires Les frais accessoires contractuels ou conventionnels (par exemple taxe d'épuration) font l'objet d'un décompte séparé des frais de chauffage et d'eau chaude ou de rubriques distinctes du décompte de chauffage et eau chaude. La répartition des frais s'effectue au prorata des volumes des différents locaux à moins que le bail ne prévoie une autre clé de répartition, en particulier en fonction de la consommation effective. Art. 30 - Eau froide L'eau froide est à la charge du bailleur à moins que le contrat n'en dispose autrement. Toutefois, lorsqu'il s'agit d'un immeuble mixte, l'eau froide ne peut être facturée au locataire que dans la mesure où des compteurs séparés ont été installés pour des locaux commerciaux dont la nature l'exige (café, restaurant, blanchisserie, etc.) ou pour d'autres utilisations particulières. Art. 31 - Chauffage et eau chaude a) S'il existe une installation de chauffage général, le bailleur établit un compte annuel de chauffage et eau chaude, séparé des comptes d'exploitation de l'immeuble, pour autant que le système du forfait ne soit pas appliqué. Ce compte couvre la période allant du 1er juillet au 30 juin de l'année suivante, à moins que le bail n'en dispose autrement. b) Le décompte détaillé des frais de chauffage et d'eau chaude conforme aux dispositions légales et leur répartition doivent être remis à chaque locataire dans un délai maximum de 5 mois dès la date du bouclement des comptes. Les suppléments ou ristournes sont réglés dans les 30 jours dès la réception du décompte. c) Dès l'expédition des décomptes, et pendant 30 jours, les justificatifs de l'exercice écoulé ainsi que les dispositions légales et les directives pour l'établissement du décompte annuel des frais de chauffage et de l'eau chaude sont tenus à la disposition des locataires chez le bailleur ou un autre lieu proche de l'immeuble. d) Le locataire couvre entièrement ses frais de chauffage et d'eau chaude, même en cas d'absence prolongée. e) La répartition des frais de chauffage et d'eau chaude s'effectue conformément aux Directives pour l'établissement du compte annuel de chauffage et d'eau chaude. t) Le propriétaire décide de la mise en service ou hors service du chauffage en tenant compte des désirs exprimés par la majorité des locataires. Art. 32 - Chauffage individuel Le locataire qui se chauffe individuellement contrôle et entretient les appareils avant la mise en service et en cours d'exploitation. Il fait réviser les installations conformément aux dispositions légales. Il maintient en permanence une température minimale pour éviter les dégâts dus au gel.

RULV Art. 8 - Obligations du bailleur Le bailleur a la charge des frais suivants: a) l'établissement du bail; b) l'entretien des équipements collectifs tels que les ascenseurs, les systèmes de ventilation, etc.; c) l'éclairage des cages d'escaliers, des locaux communs et des abords de l'immeuble; d) le service de conciergerie si l'immeuble en est pourvu; e) l'installation d'une prise téléphonique à l'intérieur du logement pour les immeubles neufs ou ayant fait l'objet d'une rénovation lourde; t) le remplacement des toiles de tente, si les locaux loués en sont équipés.

L'article 8 RULV n'a pas obtenu la force obligatoire. Par conséquent, les parties peuvent y déroger. Pour ce faire elles doivent impérativement:

Code des obligations Art. 266 m "1. Lorsque la chose louée sert de logement à la famille, un époux ne peut résilier le bail sans le consentement exprès de son conjoint. 2. S'il n'est pas possible de recueillir ce consentement ou si le conjoint le refuse sans motif légitime, le locataire peut en appeler au juge. "

Par logement de famille, on entend l'appartement ou la maison servant à titre principal à l'habitation de personnes mariées et de leurs proches.

Lorsque les locaux servent de logement à la famille, le locataire ne peut résilier le bail qu'avec l'accord écrit de son conjoint. Il n'est alors pas nécessaire que la résiliation soit faite sous deux plis séparés; il suffit uniquement que celle-ci contienne les signatures des deux époux. Le locataire doit saisir le juge s'il n'est pas possible d'obtenir le consentement.

Le bailleur, lui, est tenu de signifier le congé ou la fixation d'un délai de paiement, avec menace de résiliation, séparément au locataire et à son conjoint. Il veillera à ce que le contenu de la formule adressée séparément et par lettre signature aux deux époux soit identique.

RULV Art. 6 - Adhésion du conjoint (valable uniquement pour les baux d'habitation) Si les deux conjoints signent la déclaration d'adhésion dans les six mois dès la conclusion du bail, ils deviennent colocataires du logement familial, avec les droits et obligations que cela comporte. Lorsque les conjoints sont colocataires, toutes les communications au sujet du bail, sauf sa résiliation, peuvent leur être envoyées en un exemplaire unique sous un seul pli et à l'adresse du logement familial. En cas de divorce, l'article 121 al. 2 CC est applicable. En cas de mariage subséquent du locataire, son conjoint peut adhérer au bail par une déclaration unilatérale signée par les deux époux et adressée au bailleur dans un délai de six mois dès le mariage.

Le nouveau droit du divorce est entré en vigueur le 1er janvier 2000. L'article 121 CC règle désormais la question de l'attribution du logement familial.

Cet article s'applique uniquement en matière de divorce, mais non dans le cadre d'une séparation de corps ou de mesures protectrices de l'union conjugale.

Code des obligations Art. 262 al. 1 "Le locataire peut sous-louer tout ou partie de l'objet loué avec le consentement du bailleur".

Cet accord ne peut être refusé que lorsque l'une des trois hypothèses suivantes est réalisée:

Le consentement du bailleur à la sous-location n'est soumis à aucune forme. Il peut être requis et donné oralement. Il peut résulter d'actes concluants; tel est le cas lorsque le bailleur, informé de la sous-location, la tolère sans remarque ni protestation, ou lorsque qu'il laisse sans réponse une demande de sous-location.

A noter que la sous-location n'engendre aucun rapport juridique entre le bailleur et le sous- locataire. Le locataire conserve ainsi vis-à-vis du bailleur tous ses droits et obligations, quel que soit le contenu de la sous-location (par exemple, si le sous-locataire ne paie pas son loyer, le locataire reste redevable du sien envers le bailleur). Le locataire répond également envers le bailleur de tous les faits dommageables du sous-locataire.

RULV Art. 22 - Sous-location (art. 262 CO) Lorsque le locataire veut sous-louer tout ou partie de la chose, il doit préalablement demander le consentement écrit du bailleur en indiquant les conditions de sous-location et les renseignements requis par le bailleur en application de l'art. 262 CO. Le locataire ne peut pas sous-louer l'entier de la chose pour une durée indéterminée. Il est possible de déroger à ce principe moyennant l'accord écrit du bailleur. Le locataire est garant envers le bailleur principal que le sous-locataire ne la sous-louera pas lui-même à son tour sans l'autorisation du bailleur principal. Le bailleur doit se prononcer dans les trente jours, dès réception de la demande.

Le caractère "écrit" du consentement du bailleur constitue une précision par rapport au texte de l'article 262 al. 1 CO.

L'article 22 RULV constitue une concession importante de la part des représentants des locataires. Il n'est dorénavant plus possible de sous-louer l'entier des locaux pour une durée indéterminée.

Exemple: les locataires quittent la Suisse pour une période indéterminée et sous-louent leur appartement, en vue, peut-être, d'y revenir un jour.

La sous-location pour une durée indéterminée d'une partie des locaux loués reste toutefois possible.

Exemple: sous-location par un locataire médecin-dentiste d'une pièce à une hygiéniste indépendante.

L'engagement du locataire envers le bailleur que le sous-locataire ne sous-louera pas à son tour va au-delà des exigences de l'article 262 CO. Toutefois, cette exigence supplémentaire ne contrevient pas à l'essence même de la sous-location et permet, au contraire, une clarté plus grande dans ce domaine, tant il est vrai que les sous-locations en cascade peuvent être dommageables tant pour le bailleur que pour les sous-locataires successifs.

Code des obligations Art. 266 1al. 1 "1. Le congé des baux d'habitations et de locaux commerciaux doit être donné par écrit. "

Le locataire doit donner le congé par écrit.

Cette résiliation doit respecter l'échéance ou le délai de résiliation du contrat de bail.

Pour la résiliation du bail du logement familial (art. 266 m CO), cf. chapitre 4.

RULV Art. 33 - Résiliation par le locataire (art, 266m CO) Si l'objet du bail porte sur un logement ou sur un local commercial, le locataire ne peut résilier le contrat que par écrit. En outre, si le bail porte sur un logement familial, le locataire marié ne peut résilier le contrat qu'avec l'accord exprès de son conjoint.

Code des obligations Art. 266 1al. 2 "2. Le bailleur doit donner le congé en utilisant une formule agréée par le canton et qui indique au locataire la manière dont if doit procéder s'if entend contester le congé ou demander la prolongation du bail. "

Le bailleur doit notifier la résiliation au moyen d'une formule officielle. Elle doit être envoyée séparément aux deux conjoints d'un couple marié, même si un seul est titulaire du bail. Elle doit également être envoyée séparément à chacun des colocataires.

Il n'y a aucune obligation de motiver la résiliation sur la formule. C'est uniquement à la demande du locataire que le bailleur doit fournir les motifs.

RULV Art. 34 - Résiliation par le bailleur (art. 266n CO) (Valable uniquement pour les baux d'habitation) Le bailleur ne peut signifier valablement la résiliation ou d'autres communications au locataire en relation avec la fin du bail que si elles sont adressées par écrit, sous deux plis séparés à chacun des conjoints. La résiliation doit en outre être adressée sur formulaire officiel. A la demande du bailleur, le locataire a l'obligation de fournir au bailleur tous renseignements sur son état civil, son nom, son adresse et ceux de son conjoint, ainsi que toute séparation de fait ou judiciaire. Le locataire autorise au besoin le bailleur à se renseigner auprès des autorités compétentes sur son état civil et son adresse, et ceux de son conjoint.

Il ressort de l'article 34 al. 1 RULV que la notification de la résiliation mais aussi la lettre comminatoire préalable à une résiliation pour non-paiement ("autres communications") doivent être envoyées en double exemplaire à chacun des deux conjoints, qu'ils soient tous deux signataires du contrat de bail ou non.

Code des obligations Art. 266 a "1. Lorsque le bail est de durée indéterminée, une partie peut le résilier en observant les délais de congé et les termes légaux, sauf si un délai plus long ou un autre terme ont été convenus. 2.Lorsque le délai ou le terme de congé n'est pas respecté, la résiliation produit effet pour le prochain terme pertinent. "

La résiliation ne peut intervenir que pour l'échéance du bail, en respectant le délai de résiliation.

S'il s'agit d'un bail écrit, l'échéance ainsi que le délai de résiliation sont précisés sur le bail.

La loi prévoit toutefois que le délai de résiliation minimum est de :

Les parties peuvent convenir d'un délai de résiliation plus long. C'est alors ce dernier qui s'applique lors de la résiliation.

Le congé est soumis à réception.

S'il n'y a pas de bail écrit, ce sont les termes usuels qui s'appliquent comme échéance du bail.

RULV Art. 36 - Termes usuels Les termes usuels sont le : • 1er avril à midi, • 1er juillet à midi, • 1er octobre à midi.

L'article 36 RULV n'implique pas une modification des échéances contractuelles qui figurent  dans les contrats en cours. Il prévoit simplement que lorsque les parties n'ont rien décidé à ce sujet ou lorsque la loi parle de "prochain terme légal" (par exemple: art. 266 i, 261 al. 2 litt. a CO) les termes des 1er avril, 1er juillet et 1er octobre s'appliquent.

Code des obligations Art. 264 "1. Lorsque le locataire restitue la chose sans observer les délai ou terme de congé, il n'est libéré de ses obligations envers le bailleur que s'il lui présente un nouveau locataire qui soit solvable et que le bailleur ne puisse raisonnablement refuser; le nouveau locataire doit en outre être disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions. 2. A défaut, le locataire doit s'acquitter du loyer jusqu'à J'expiration de la durée du bail ou jusqu'au prochain terme de congé contractuel ou légal. 3. Le bailleur doit admettre J'imputation sur le loyer: a) De la valeur des impenses qu'il a pu épargner ainsi que b) Des profits qu'il a retirés d'un autre usage de la chose ou auxquels il a intentionnellement renoncé. "

Les parties à un contrat de bail ne peuvent y mettre fin sans respecter les termes et les délais fixés conventionnellement ou par la loi. Hormis les cas où la loi prévoit des exceptions et à condition que le bailleur tienne la chose à sa disposition pour l'usage convenu, le locataire qui ne veut ou ne peut se servir de la chose louée reste tenu d'acquitter toutes ses contre- prestations et en particulier le loyer.

La loi permet cependant au locataire de restituer la chose sans respecter termes et/ou délais et de se libérer ainsi de ses obligations contractuelles.

Le locataire restitue la chose sans observer les délais et/ou terme de congé.

Il présente un nouveau locataire:

> si le nombre d'occupants conduit à une sur occupation des locaux;

> si le locataire veut exercer des activités qui troubleraient la tranquillité et le standing de l'immeuble.

Le locataire doit informer par écrit le bailleur de sa volonté de restituer les locaux avec un préavis acceptable.

RULV Art. 35 • Restitution anticipée de la chose louée (art. 264 CO) Lorsque le locataire restitue la chose sans observer le délai ou terme de congé, il doit aviser le bailleur par écrit en indiquant la date de restitution de la chose et il doit présenter au moins un locataire solvable et qui soit disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions à la date de restitution de la chose indiquée par le locataire. Si le bailleur a des objections fondées contre le candidat, il doit sans délai indiquer au locataire les motifs de son refus. Dans un tel cas, le locataire doit respecter au minimum un préavis d'un mois pour le quinze ou la fin du mois. En aucun cas, le bailleur ne peut être tenu d'accepter de conclure avec la personne proposée par le locataire, étant précisé que ce dernier est alors libéré.

Cet article des RULV institue un délai supplémentaire de résiliation par rapport au droit du bail, à savoir, "un mois pour le quinze ou la fin du mois".

Ce délai a un but pratique évident puisqu'il évite les restitutions anticipées faites dans la précipitation; en outre, il ne lèse pas le locataire car il ne le restreint que marginalement dans l'exercice de son droit de résiliation anticipée.

Code des obligations Art. 267 al. 1 "1. A la fin du bail, le locataire doit restituer la chose dans l'état qui résulte d'un usage conforme au contrat (...)"

Le locataire répond de toutes les détériorations ou modifications qui résultent d'un usage contraire au contrat ou d'une utilisation peu soigneuse de la chose. La nature de la chose et son affectation contractuelle déterminent l'usage conforme au contrat (par exemple, le bailleur qui loue des locaux commerciaux avec accès au grand public doit s'attendre à ce que les tapis s'usent plus vite que ceux posés dans un bureau.)

Le locataire n'est pas responsable des dommages dus au hasard ou à la force majeure, par exemple en cas d'incendie ou d'inondation de la maison sans faute de sa part. Les dommages-   intérêts pour une détérioration suite à un usage contraire au contrat s'évaluent de la manière suivante : le locataire ne répond que de la part qui correspond au temps restant, jusqu'à l'amortissement complet (exemple, après un usage de 7 ans, un tapis doit être remplacé par suite d'un dégât; la durée moyenne du tapis en question est de 10 ans et le locataire n'aura à payer que le 30 % du prix du nouveau tapis). C'est la durée de vie de l'objet qui est déterminante, et non pas la durée du bail.

Le bailleur qui veut réclamer au locataire un dédommagement pour une usure excessive doit prouver l'existence et l'étendue du dommage. Des états des lieux d'entrée et de sortie, établis avec précision, lui seront alors d'une grande utilité.

Le locataire peut dégager sa responsabilité en prouvant qu'aucune faute ne lui est imputable. Il peut également établir que les dégâts sont dus à un cas fortuit, à une force majeure ou à un tiers dont il n'est pas responsable.

Code des obligations Art. 267 al. 2 "Est nulle toute convention conclue avant la fin du bail et prévoyant que le locataire devra verser une indemnité destinée à couvrir autre chose qu'un dommage éventuel. "

Cette disposition entend empêcher que le locataire ne doive indemniser le bailleur pour les détériorations découlant de l'usage conforme au contrat. A la fin du bail, en revanche, les parties peuvent convenir d'une indemnité forfaitaire. Celle-ci permet d'éviter de longues discussions au sujet des dégâts et tient compte des circonstances.

A la restitution, le bailleur doit examiner soigneusement la chose et signaler immédiatement les défauts au locataire. Pour ce faire, la loi ne prescrit aucune forme particulière.

Généralement, le bailleur et le locataire établissent ensemble l'état des lieux de sortie ainsi qu'une convention de sortie, qui indique de façon précise les défauts et les remises en état à la charge du locataire sortant. Si le bailleur néglige de vérifier l'état de la chose et d'aviser immédiatement le locataire des défauts dont il répond, le locataire est déchargé de toute responsabilité, à moins qu'il ne s'agisse de défauts qui ne pouvaient être découverts à l'aide des vérifications usuelles (défauts cachés).

Lorsque le bailleur découvre plus tard des défauts cachés, il doit les signaler immédiatement au locataire, faute de quoi sa demande d'indemnisation sera jugée irrecevable.

La garantie ne devra être libérée que lorsque le locataire aura honoré ses obligations financières.

RULV Art. 37 - Remise des locaux Le jour de l'échéance à midi, le locataire restitue les locaux et dépendances en bon état de propreté et d'entretien, débarrassés de tout objet lui appartenant. Tous les sols doivent pouvoir être contrôlés. En plus des nettoyages usuels, le locataire veille notamment à changer ou à nettoyer, selon le genre, le filtre de ventilation ainsi qu'à nettoyer les stores à lamelles, les jalousies et les radiateurs. Le locataire doit, avant son déménagement, réparer les dégâts qu'il a commis et qui ne sont pas dus à l'usure normale. Un état des lieux, comprenant également l'inventaire et l'état des accessoires, est dressé en présence des deux parties qui le signent sur place, en deux exemplaires; un exemplaire est immédiatement remis à chacune d'elles. Cet état des lieux est établi si possible dans les locaux vides. Art. 38 - Remise des clés Le locataire doit remettre au bailleur les clés de l'objet, y compris celles qu'il aurait fait confectionner. En cas de perte de clés, le locataire est tenu de les remplacer, mais n'est tenu d'assumer les frais inhérents au changement de cylindre de la porte palière que s'il s'agit d'une serrure de sécurité. La simple remise des clés ne libère pas les parties des obligations qu'elles pourraient avoir l'une envers l'autre. Art. 39 - Restitution de la garantie La restitution de la garantie s'effectue conformément à l'article 2.