Suite à la conclusion d'un contrat de bail, certaines obligations doivent être respectées tant par le bailleur que par le locataire.

a) Etat des lieux d'entrée

Art. 256 et 256 a CO / 1 RULV

Code des obligations Art. 256 "1. Le bailleur est tenu de délivrer la chose à la date convenue, (. ..)."

L'objet loué est remis au locataire lors de l'état des lieux d'entrée. La chose louée est considérée comme délivrée lorsque le bailleur tient les clés à disposition du locataire, à la date convenue.

Code des obligations Art. 256 a CO "1. Si un procès-verbal a été établi lors de la restitution de la chose à la fin du bail précédent, le bailleur doit, sur demande, présenter ce document au nouveau locataire lors de la délivrance de la chose. 2. De même, le locataire peut exiger que le montant fixé dans le contrat de bail précédent lui soit communiqué. "

Le bailleur n'a pas l'obligation de présenter spontanément au locataire entrant l'état des lieux de sortie du locataire précédent. Le locataire doit le demander s'il veut en disposer. La loi permet ainsi au locataire de comparer l'état des lieux de sortie de son prédécesseur et son état des lieux d'entrée et de vérifier si des travaux ont été entrepris dans l'intervalle, travaux justifiant par exemple une hausse de loyer.

RULV Art. 1 • Etat des lieux d'entrée A l'entrée du locataire, un état des lieux, comprenant également l'inventaire et l'état des accessoires, est dressé en deux exemplaires, en présence des deux parties qui le signent sur place; un exemplaire est immédiatement remis à chacune d'elles. L'état des lieux est établi si possible dans les locaux vides. Il fait partie intégrante du bail. En règle générale l'état des lieux s'effectue en présence de l'ancien et du nouveau locataire. Si le locataire ne se présente pas à l'état des lieux, le bailleur l'établit seul et le lui communique. Le locataire doit, dès réception du document et dans les plus brefs délais, signaler au bailleur les défauts non constatés; à défaut, l'état des lieux est admis. A la demande du locataire, le bailleur lui remet une copie de l'état des lieux de sortie du précédent locataire. Le bailleur doit informer le locataire des défauts dont il a connaissance.

Cette disposition complète utilement la législation fédérale (art. 256 et 256 a CO), particulièrement laconique au sujet de l'établissement de l'état des lieux d'entrée.

Code des obligations Art. 257 e "1. Si le locataire d'habitations ou de locaux commerciaux fournit des sûretés en espèces ou sous forme de papiers-valeurs, le bailleur doit les déposer auprès d'une banque, sur un compte d'épargne ou de dépôt au nom du locataire. 2. Lorsqu'il s'agit de baux d'habitations, le bailleur ne peut exiger des sûretés dont le montant dépasse trois mois de loyer. 3. La banque ne peut restituer les sûretés qu'avec l'accord des deux parties ou sur la base d'un commandement de payer non frappé d'opposition ou d'un jugement exécutoire. Si, dans l'année qui suit la fin du bail, le bailleur n'a fait valoir aucune prétention contre le locataire dans le cadre d'une procédure judiciaire ou d'une poursuite pour dettes ou d'une faillite, celui-ci peut exiger de la banque la restitution des sûretés. 4. Les cantons peuvent édicter des dispositions complémentaires."

L'art. 257e s'applique uniquement aux baux d'habitations et de locaux commerciaux.

Les sûretés ne peuvent être exigées que si le contrat les prévoit et en fixe le montant. Exiger des sûretés en cours de bail constitue une modification unilatérale du contrat, nécessitant l'utilisation d'une formule officielle de nouvelles prétentions.

Les sûretés doivent être constituées:

Le dépôt peut s'opérer des deux manières suivantes:

Dans les deux cas, il faut prendre garde à certains éléments:

Si le locataire ne fournit pas les sûretés auxquelles il est contractuellement astreint, le bailleur peut:

RULV Art. 2 - Sûretés (art. 257e CO) Si une garantie financière est exigée par le bailleur, elle ne doit pas dépasser trois mois de loyer net, sauf exception pour les locaux commerciaux. Elle doit être fournie dans les trente jours qui suivent la signature du contrat, mais au plus tard à l'entrée du locataire dans les locaux. Si le bailleur reçoit une garantie, il doit la déposer dans les dix jours sur un livret établi au nom du locataire auprès d'une banque du lieu de situation de l'immeuble. De même, si le locataire constitue lui-même la garantie, il doit le faire sous la même forme. Elle garantit l'exécution des obligations du locataire envers le bailleur découlant du présent bail, ou de la possession, au-delà du bail, de la chose louée. Le locataire ne peut opposer la compensation avec la garantie qu'il a fournie pour toutes dettes à l'égard du bailleur, échues en cours de bail ou à son départ. Le retrait de tout ou partie des sommes ou valeurs déposées à titre de garantie ne peut être effectué que sous la double signature du bailleur et du locataire ou en vertu d'une décision judiciaire. A défaut d'une action judiciaire intentée dans le délai d'une année à compter de la date où le locataire a libéré les locaux faisant l'objet de la garantie, celle-                                            ci est de plein droit débloquée et le locataire ou son mandataire est autorisé à reprendre possession des fonds.

L'article 2 RULV reprend ou complète utilement le libellé de l'article 257 e CO.

Notons, par exemple, que la garantie doit être fournie au plus tard à l'entrée du locataire dans les locaux.

Au niveau de la libération des sûretés, l'article 2 RULV déroge à l'article 257 e CO en ce sens qu'il ne prévoit que deux cas d'application:

L'article 2 RULV supprime ainsi la faculté d'obtenir la libération d'une garantie sur la base d'un commandement de payer non frappé d'opposition. L'article 257 e CO qui prévoit quand à lui cette possibilité ne trouve donc plus application sur ce point précis sur l'ensemble du territoire vaudois.

Pour conserver ses droits, le bailleur doit avoir intenté une action judiciaire dans le délai d'une année dès la libération des locaux. Le fait de faire valoir ses droits dans le cadre d'une procédure pour dettes ou d'une faillite (art. 257 e CO) dans le délai d'une année, n'empêche pas le locataire de reprendre possession des fonds. Ceci résulte de l'application de l'article 2 RULV qui, rappelons-le, déroge de façon obligatoire à l'article 257 e CO depuis le 1er décembre 2001.

Code des obligations Art. 257 CO "Le loyer est la rémunération due par le locataire au bailleur pour la cession de l'usage de la chose."

Le versement du loyer est une caractéristique essentielle du bail. Pour que le bailleur puisse exiger le loyer, il suffit qu'il ait délivré la chose louée au locataire.

Le loyer doit être distingué des frais accessoires dus pour des prestations fournies par le bailleur en rapport avec l'usage de la chose (cf. chapitre 3).

RULV Art. 3 - Paiement du premier loyer Le premier terme de loyer doit être payé à l'entrée du locataire dans les locaux.

Le principe est, comme nous le verrons plus loin, celui du paiement du loyer par mois d'avance, ce que confirme l'article 3 RULV.

RULV Art. 5 - Assurances Le bailleur et le locataire sont tenus de contracter une assurance couvrant la responsabilité civile qu'ils assument du fait du bail.

Cette obligation de contracter une assurance RC incombe tant au bailleur qu'au locataire, ce dernier pouvant être amené à prouver une telle souscription auprès de l'assurance de son choix.

Il est à noter que le CO est muet sur l'obligation de contracter une telle assurance.

Extrait des "REGLES ET USAGES LOCATIFS DU CANTON DE VAUD

FORCE OBLIGATOIRE DES LE 1ER DECEMBRE 2001

Par

M. Jacques Ansermet,

Service juridique de la Chambre vaudoise immobilière"

Procédure état des lieux et délivrance de la chose louée

1. S'assurer que le premier terme du loyer est réglé

2. Le cas échéant, vérifier que la garantie prévue est versée

3. Informer le concierge du changement

4. Faire graver les étiquettes de porte et de boîte aux lettres

5. Procéder à l'état des lieux d'entrée

6. Vérifier l'état des dépendances (cave, grenier, garage)

7. Fixer les éventuelles remises en état qui seront effectuées

8. Annoncer au contrôle des habitants l'entrée du nouveau preneur

9. Voir les règlements communaux fixant les conditions d'assujettissement à la taxe de séjour si la personne ne dépose pas ses papiers

8. Libérer la garantie lorsque l'appartement est remis en ordre et/ou que le locataire à réglé toute ses obligation vis à vis du bailleur.

Extrait, du guide du propriétaire de la chambre vaudoise immobilière (CVI)